分享对国内外科技园区发展的探索与实践
      中国的科技园区经过了大约20多年的发展，在发展历程中形成了各种园区运营模式，例如有CRO（Contract Research Organization）服务模式，即接受企业委托完成相关服务；SBI（Shared Business Incubator）模式，即对园区投资结构的重新设计将所有权和使用权分离进而来实现园区运营增值，如此种种不一而足。
本篇选择了三家机构与大家一道分享探索与实践的乐趣。
国际科研建筑运营商的代表-----亚历山大不动产证券公司
      亚历山大不动产证券公司是世界上著名的房地产投资信托公司，于1994年10月在纽交所上市，业务主要集中于通过所有权、经营、管理、选择性收购、重建，以生命科学实验室空间为特色的房产，进行集群式发展。简单来说，亚历山大公司就是通过金融杠杆（包括股票、信托、债券等多种形式）对房地产进行投资，很多的投资集中于收购已有项目，然后通过项目出租获取收益，而出租项目后带来的稳定现金流作为保障继续撬动金融杠杆进行下一轮发展。
通过截取亚历山大公司在2011年9月份发布的一份公司“大事件表”就能够明确的看出趋势。
   ●信用评级为Baa2/BBB——获两大评级机构评为前景稳定的投资级别发行公司；
   ●截至2011年9月30日，报告运营中房产约94.6％已入住，运营中和重建中房产约89.3％已入住；
   ●完成后续普通股发行，净得4.515亿美元;
   ●结清一笔7.5亿美元的无抵押定期贷款；
   ●延长到期日，并承诺将无抵押信贷额度从11.5亿美元增至15亿美元；
      亚历山大公司是一个典型的房地产投资信托公司，概括其运营模式，那就是通过金融杠杆收购已有的欠发展或无发展项目，通过品牌、定位和一定程度的施工对项目进行重新包装再推向市场，成功出租后的项目用未来现金流预期做担保继续融资以收购下一个项目，如此循环。
国内大学科技园的典型代表----清华科技园
      清华科技园成立于1994年8月，是清华大学促进产、学、研合作，建设世界一流大学的重要基地。经过近18年的发展，清华科技园主园区成为国家自主创新示范区内建设速度快、入住率高、入园企业质量好、服务体系完善的区域之一，堪称国内大学科技园区的典型代表。正如清华科技园负责人徐井宏所说，科技园本质、核心的服务内容，不是空间建设，不是为企业提供便宜的房子，而是定位为做科技创新与创业环境解决方案提供者、创新型科技企业增值服务提供者。清华科技园首创了“孵化器＋创业导师＋风险投资”的创业孵化服务体系，到清华科技园创业的企业，不仅可以得到物业、商务配套、网络通信、文化生活等基础服务，还可以得到政策支持、技术转移、投融资、人力资源、培训与交流、信息与宣传、中介代理等增值服务。正是因为有了一个相对完善的增值服务体系，清华科技园的企业实现了发展，园区自身亦实现收益，收获资源整合带来的价值。。
民营孵化器的代表----汇龙森国际企业孵化（北京）有限公司
      汇龙森是成立于2002年，目前拥有孵化园、科技园、国际科技产业园三个不同功能的园区，园区总面积达到28万平方米，其中一个区域专门用来孵化生物医药企业。与政府主导型的科技园区项目相比，民营科技园区更注重投资收益的问题，也更紧密的满足市场需求。正如汇龙森总经理朱强所说，“政府引导，市场化机制运作是他们的特色，两者缺一不可”。现在的孵化器大多是政府背景，而民营孵化器也逐步增多，民营孵化器即要求孵化器要与区域经济发展的趋势结合，按照政府的要求建设创新创业企业的载体平台，还是要按市场规律办事，切实从客户的需求出发，发挥孵化器的专业特点，帮助企业成长，达到政府要求的扶持科技型中小企业发展的目的。核心是看能不能按照市场规律办事，切实从客户的需要出发解决问题，实际上就是看孵化器本身具不具备按市场化规律办事的资源和能力。
通过对此三家机构情况的分享，我们认为科技园区发展必须要解决三个命题：招商、服务、资本 。其中招商是根本，它是获取基本收入与资源聚集的基础，服务是招商的驱动，而资本服务是园区得到提升的必须与重要途径。